Bestyrelsesansvarsforsikringen bør tegnes straks foreningen er stiftet og før byggeriet starter.

Bestyrelsesmedlemmerne "betræder ny jord" i foreningens første leveår og har derfor en kraftig forøget risiko for at begå ansvarspådragende fejl eller forsømmelser. Bestyrelsesmedlemmerne skal træffe mange beslutninger uden at have oparbejdet den rutine eller det erfaringsgrundlag, som en ældre bestyrelse besidder.

Retshjælpsforsikringen er ligeledes vigtig at tegne straks fra foreningens start. Risikoen for, at foreningen bliver part i tvister er stærkt forøget i foreningens første leveår. Både på grund af byggeriet men i lige så høj grad på grund af den nyopstartede dialog mellem foreningen og dens mange nye leverandører og samarbejdspartnere f.eks. håndværkere, administrator, revisor, måleraflæsning, varme- og vandforsyningsselskaber, bank, forsikring, kommunale myndigheder mv.

Vi ser ofte, at nye andelsboligforeninger fejlagtigt venter med at tegne bestyrelsesansvar- og retshjælpsforsikring i forbindelse med afleveringsforretning for byggeriet. Det kan vise sig at være for sent, hvis et krav da allerede er rettet imod bestyrelsen eller en tvist er opstået.

Bygnings- og entrepriseforsikring under opførelse af byggeriet

I mange tilfælde overlades det til entreprenøren at tegne forsikring for byggeriet i perioden indtil afleveringsforretningen, hvor byggeriet overdrages til andelsboligforeningen.

Da betalingen for byggeriet normalt sker til entreprenøren efterhånden som byggeriet skrider frem kan entreprenørens konkurs i umiddelbar forbindelse med en større skade på byggeriet være fatal.

Når entreprenøren tegner forsikringen er det også entreprenøren eller dennes konkursbo, der modtager skadeserstatningen.

Den bedste løsning er derfor at andelsboligforeningen selv tegner både bygnings- samt entrepriseforsikring for byggeriet. Derved sikres, at der tegnes tilstrækkelig forsikring samt at erstatningsudbetaling sker til andelsboligforeningen.

Bygningsforsikringen dækker i opførelsesperioden byggeriet imod brand-, storm- og skybrudsskade.

Entrepriseforsikringen dækker byggeriet imod stort set enhver tænkelig skade (all-risk vilkår) bortset fra brand-, storm- og skybrudsskade.

Herudover bør entrepriseforsikringen også dække det bygherreansvar, som andelsboligforeningen kan ifalde overfor andre. Typisk kan det være erstatningskrav fra naboejendomme, hvor der konstateres skader som skyldes byggeriet.

På bygnings- og entrepriseforsikringen bliver entreprenøren typisk noteret som medsikret på policen. Det kan entreprenøren kræve i henhold til AB92. Dette sker for at sikre entreprenøren imod regreskrav fra forsikringsselskabet, hvis han er erstatningsansvarlig for f.eks. en brand.

Objektansvarsforsikring

En ofte overset forsikring ved byggeri af andelsboliger er objektansvarsforsikringen. Forsikringen skal tegnes inden første spadestik.

Objektansvarsforsikringen yder erstatning for tab opstået som følge af fejl eller forsømmelser begået af byggeriets arkitekt eller rådgivende ingeniør.

F.eks. kan fejl som et underdimensioneret fundament eller et forkert undertag være bekostelige fejl at udbedre, hvis fejlen først opdages enten sent i byggeriet eller flere år efter byggeriets afslutning.

I mange tilfælde lader andelsboligforeningen som bygherre sig blot nøje med at få en kopi af arkitekten og ingeniørens professionelle ansvarsforsikring, som jo umiddelbart dækker det samme som objektansvarsforsikringen.

Den store forskel på objektansvarsforsikringen og arkitektens eller ingeniørens professionelle ansvarsforsikringer består i, at på objektansvarsforsikringen er hele den valgte forsikringssum f.eks. kr. 5. mio. reserveret dette projekt alene i normalt 5 år efter byggeriets færdiggørelse - mens arkitektens eller ingeniørens forsikringssum på typisk 1- 2 mio. pr. år skal deles mellem alle de projekter, som arkitekten eller ingeniøren har været engageret i.

Undlader man som bygherre at tegne objektansvarsforsikring skal man forholde sig til følgende risici:

• Når et eventuelt erstatningskrav skal rejses kan arkitekt- eller ingeniørfirmaet være gået konkurs eller blot lukket og forsikringsdækningen på firmaets professionelle ansvarsforsikring ophørt. Der er således hverken en forsikring eller et firma at rette erstatningskravet overfor.
  
• Når et eventuelt erstatningskrav skal rejses overfor arkitekt- eller ingeniørfirmaet viser det sig, at firmaet har lavet andre ansvarspådragende fejl. Erstatningskravene fra disse fejl har lagt beslag på hele forsikringssummen på firmaets professionelle ansvarsforsikring. Der er således ingen forsikring at rette kravet imod. Kravet må derfor rettes imod arkitekt- eller ingeniørfirmaet, som typisk ikke vil være istand til at betale et stort erstatningsbeløb

Objektansvarsforsikring tegnes altid ved store byggeprojekter selv om det er landets største arkitekt- og ingeniørfirmaer, der medvirker. Behovet for objektforsikring bliver ikke mindre blot fordi det er opførelse af en andelsboligforening med en samlet byggepris på f.eks. 30 mio.

Ring til Assurance Partner for råd og vejledning om den rette forsikringsløsning.